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2014年中级经济师考试《房地产》章节复习讲义:第八章

2013年11月26日来源:233网校网校课程 在线题库评论

第八章 房地产估价

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  1.市场法的适用对象
  ■ 适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、开发用地等数量较多、经常发生交易的项目
  ■ 不适合特殊厂房、机场、学校、纪念馆、古建筑、寺院等较少发生交易的项目,以及在建工程之类可比性差的房地产项目
  2.市场法的步骤
  ■ 搜集交易实例
  ■ 选取可比实例
  ■ 对可比实例的成交价格进行适当的处理
  价格换算-建立价格可比基础
  价格修正-进行交易情况修正
  市场状况调整-进行交易日期修正
  进行房地产状况修正
  ■ 求取比准0价格
  3.搜集交易实例
  ■ 要求
  内容完整、真实
  数量上尽可能的多
  ■ 内容
  交易实例房地产的状况
  交易双方基本情况
  成交日期
  成交价格
  付款方式
  交易情况
  4.选取可比实例
  ■ 可比实例选取的四方面要求:
  可比实例房地产应是被估价房地产的类似项目
  交易类型与估价目的相同
  成交日期与估价时点尽量接近
  成交价格是正常价格或可修正为正常价格
  ■ 数量要求
  3~10个为宜。
  5.建立价格可比基础(五统一)
  ■ 统一房地产范围
  ■ 统一付款方式
  ■ 统一价格表示单位
  ■ 统一币种和货币单位
  ■ 统一面积内涵和单位
  6.统一付款方式
  ■ 将分期付款折算为在成交日期时一次性付清
  ■ A~P或是F~P的换算关系
  2014年中级经济师考试《房地产》章节复习讲义:第八章 房地产估价
  7.统一币种和货币单位
  ■ 不同币种之间换算,一般应采用成交日期的市场汇价
  ■ 但是如果在币种换算之前已进行了交易日期的修正的话,则采用估价时点的市场汇价
  8.统一面积内涵和单位
  ■ 建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算
  ■ 关键是无论采用何种面积计价,一宗房地产的总价是相同的
  建筑面积下的单价×建筑面积
  =套内建筑面积下的单价×套内建筑面积
  =使用面积下的单价×使用面积
  ■ 根据这个公式,进行简单的数学运算,就可以进行面积转换。
  9.税费的非正常负担
  正常价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的交易税费
  应由卖方负担的交易税费=正常价格×应由卖方缴纳的税费比率
  正常价格=买方实际付出的价格-应由买方负担的交易税费应由买方负担的交易税费=正常价格×应由买方缴纳的税费比率
  【重点难点】
  2014年中级经济师考试《房地产》章节复习讲义:第八章 房地产估价
  解此类题的关键除了记住公式外,就是确定价格是由哪一方实际得到或实际支付的
  10.市场状况调整的方法
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