第十三章 宅基地使用权
（解读：宅基地是农村集体分配给农民用于建住宅的土地，只有本集体成员才能享受。这是我国每一个农民的法定权利，宅基地面积标准国家有规定。宅基地分配中双方主体资格和相应的权利和义务不同于一般的民事关系，这是理解本章需注意之点。）
第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
（解读：住宅地使用权人既然“依法”，当然就享有相应的权利，但是也得“依法”承担相应的义务，不能只讲权利，不讲义务。如果“依法”，宅基地使用权人也不能随意使用宅基地，不是想建多大就可以建多大，也不可以随意建附属设施。）
第一百五十三条，宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。
（解读：本法本来就没有调整非民事关系的功能，“宅基地使用权的取得、行使和转让”不同于一般平等主体的民事行为，故不适用于本法。国家土地管理法是行政管理法规，本条不写，也得按此法办，否则就是违法。所以本条纯属多事。）
第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
（解读：前一条已经说了，宅基地使用权的取得，适用土地管理法。使用权灭失后重新分配，也应当适用土地管理法。能够造成宅基地灭失的自然灾害，无非是地震、海啸、洪水，不仅会造成财产灭失，人员也难免伤亡，而且影响范围一般都比较大，可能超出了一个村的范围。对于幸存者的安置和重建家园，可能涉及移民救济等多方面，国家自有规定。
本条终于明确了宅基地使用权人主体是“村民”而不是“乡民”，宅基地是通过“分配”得来的，那么实施“分配”的义务人主体就应当是村集体。但是在自然灾害的破坏程度超过了村集体承受能力时，上一级集体或者上一级政府就得承担起救灾和组织重建家园的义务，而重建家园，不仅仅涉及宅基地的问题。
另外，如果村集体或者村民个人对意外灾害投了保险，那么还涉及保险理赔。
所以，对自然灾害灭失宅基地的情况，不是如此简单就能说清的。特别是分配宅基地的义务人不明确，到时村推乡，乡推县，让村民找谁去？）
第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
（解读：这一条又是涉及土地行政管理事项。宅基地使用权可以转让吗？《土地管理法》第六十三条规定 ：“农民集体所有的土地的使用权不得出让。”宅基地使用权是集体所有土地上的权利，理应服从土地管理法规定。）
综上所述，关于农村宅基地使用权所涉及的主体及其权利和义务，已超出了本法适用范围。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。“
《土地管理法》已有规定，本法又何必多此一举？
第十三章就解读到此。
第十四章 地役权
（解读：“地役权”是指在相邻关系以外，权利人按照合同约定处理不动产相邻的两个或者两个以上权利人之间在通行、通风、采光等方面产生的各种关系，利用他人的不动产以提高自己的生产或者生活水平，比如甲公司和乙公司约定，借用乙公司的道路通行，以便利甲公司员工的出入。
看了这个解释，有人也许会问：这不就是相邻关系吗？是的，其实就相邻关系，南京人不会跑到北京去设立地役权。那么为什么在相邻关系之外，又弄出个地役权来呢？这是一个法律专家自己也无法说清的问题。立法者一心想要否定我国独立的社会主义中华法系，把我国法律纳入到大陆法系之中去。然而大陆法系国家对地役权的认识却不一致，有的国家对相邻权和地役权采取合并，而有的国家则采取分离。这不过是大陆法系僵化老化形而上学繁琐哲学体系混乱的一个表现而已。这种差别反映到国内，也就产生了两派，现在是分离派占了上风，所以就有了“地役权”这么个玩意。至于大家懂不懂，有没有用，那就不管了。）
第一百五十六条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
（解读：根据我国《民法通则》，处理不动产相邻关系的原则是“有利生产，方便生活，团结互助，公平合理”。相邻关系中有法定义务和设定义务两种。法定义务是不动产所有人对相邻人必须承担的义务。例如铁路或高速公路要通过居民点，那就必须为当地居民留有穿越通行的涵洞天桥之类的通道和设置隔音降噪设施。如果在别人的建筑物前面或侧面建设，也必须为他人留有通行、通风、采光、排水的通道或间距。又比如大楼门厅大堂的所有人或承包人，必须不影响他人进出通行。如果做不到，则构成对他人的侵权，就要承担相应的过错责任或者无过错责任。
而设定义务则是双方当事人在平等自愿的基础上协商约定的义务。例如在别人建筑物后面建设，需要前面不动产所有人给予通行方便，而前面不动产所有人可以同意，也可以不同意。如果双方平等协商达成协议，则后面的人才能取得所谓的“地役权”。其实就是在他人的不动产上取得部分使用权，那么如果双方一致，也就不限于相邻关系了。
这一条说地役权人有权按照合同约定，利用他人不动产。至于能不能提高自已不动产的效益，与他人无关，与法律也无关，说了也没用。问题是相邻人不是天生的地役权人，相邻人只有在和不动产所有人签订了合同之后才能变成地役权人，那么首先要有合同约定，然后才有地役权人及相应权利吧？合同还没有定，哪来的地役权人及其权利？如果是先有地役权人，那么就是相邻人必须要和地役权人订立合同，否则地役权人的地役权何从实现？但是这对相邻人公平吗？行得通吗？如果相邻人就是不同意，法律能管得了吗？
如果地役权是法定的，相邻人必须承认，否则就是侵权，那么就必须对地役权和地役权人做出法律的界定，如果没有限制条件，只要是相邻关系，就可以主张地役权，且不是要乱套？）
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
（解读：也就是提供方使的不动产为“供役地”，需要方的不动产为“需役地”。但是两地相距多远并限无限制。其实只要是有人需要，只要供役地权利人同意，就可以在不动产上设立“地役权”。双方是平等民事主体，只要互相协商一致，是租用也好，是借用也好，是长期也好，是短期也好，实际上与是否相邻已没有关系了，法律何必多管？如果一方要用，另一方就是不让，难道不可以？那么根据本法，“供役”地所有人就是不提供方便，是不是构成侵权？如果发生纠纷，人民法院当如何判处？如果供役地只有一处，而需役地却有多处，那么地役权是否可以共享？是否具有排他性？只对其中一家设立地役权，对其他需役地人是否构成侵权？法律管得了这么多吗？法律管不了的，何必多事呢？）
第一百五十七条 设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）供役地和需役地的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）利用期限；
（五）费用及其支付方式；
（六）解决争议的方法。
（解读：前面已经说过，合同的形式应是法律承认的有效形式，不一定仅限于书面合同。对于无效形式合同，如果双当事人承认，应当承认其有效。合同的内容，应当包括生效条件，登记义务和对抗第三人条件的条款，以免设下陷阱引起纠纷。）
第一百五十八条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
（解读：本法一再出现“善意第三人”，这实际上是陷阱机关，理应通过完善法律来消除，而不是故意设置。一女二嫁如果不是违法，至少也是不道德的。这里是当事人要求登陆记的才登记，不是必须登记，未经登记又不得对抗“善意第三人”，那么只要有利可图，一女二嫁又有何妨？）
第一百五十九条 供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。
（解读：供役地权利人应当不妨害地役权人按照合同的约定使用权利，但前提是地役人要履行合同约定的义务。供役人提供了地役权后，如何使用和管理应当是地役权人的事，如果地役权是通道，那么供役人可能无法判定使用该通道的是不是地役人，又如何“不妨害地役权人行使权利”呢？如果是违约，就按违约处理，法律又何必多管闲事？）
第一百六十条 地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
（解读：既然是按合同约定办事，那么双方应按合同享受权利和履行义务，违约按违约处理，这一条实属多余。）
第一百六十一条 地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
（解读：合同条款由当事人约定，如果约定事项违反法律规定，属于无效条款，但是无效条款是否影响合同的有效性，要根据《合同法》规定。民事法律只能规定民事主体行为的有效条件，而不能禁止民事主体的无效行为，民事主体双方的约定，法律可以不承认其有效性，但是不能不让人家约定。）
第一百六十二条 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
（解读：这还是要看地役权是法定权利还是设定权利，法定权利按法律规定，合同设定的权利是否转让或继承，应按当事人的约定。）
第一百六十三条 土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
（解读：应是设立无效。土地在设立了承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利之前，已经设立了地役权的怎么办？例如设立建设用地使用权，必须封闭已有的道路进行建设，造成周边他人要绕道通行，这是现实中常有的事。这算不算对相邻人的侵权？）
第一百六十四条 地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
（解读：地役权为何不能单独转让？例如某地役权人另外又取得了一个通道，为何不能将原通道通行权全部或部份转让给他人？后面又说用益物权转让时，地役权是否一并转让，可以由当事人在合同中约定，如果合同约定不一并转让，那么就是可以单独转让。如果合同没有约定，或约定不明，才可视为一并转让。）
第一百六十五条 地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
（解读：抵押要双方同意，用地役权抵押，相对人要是同意，又有何不可？又不是拿老婆抵押。当然，有没有人要，抵押是否有效，是另一回事，向你抵押你会要吗？没有人如此弱智吧？土地承包经营权、建设用地使用权是特定主体的权利，不是可以随便抵押的。）
第一百六十六条 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
（解读：事情如果都这么简单就好了，受让人同时享有地役权，那么义务呢？是不是可以不承担？）
第一百六十七条 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
（解读：如果受让人事先不知道有地役权存在，那么受让人不是太吃亏了吗？转让时如果转让部分涉及地役权的，应将相应权利和义务一并转让才对吧？）
第一百六十八条 地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；
（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
（解读：也就是说，这两条是合同的必备条款，合同中写不写都可以按此执行。）
第一百六十九条 已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
（解读：言下之意，就是未登记的就可以不办了。）
综上所述，这一章所讲的地役权，实际上是就是相邻关系。不动产所有人除了要履行法定的义务之外，可以按照合同约定承担义务，当然也可以取得收益。这本来是正常的民事法律关系。但是本法为相邻人设立了一个“地役权”，却没有前提条件和限制条件，似乎只要因为是相邻，就可以自然取得“地役权”，对不动产所有人设定了种种义务，限制了种种权利，这与财产所有权理论不是背道而驰吗？
中华民族对相邻关系历来有着自己的理解。“万里捎书只为墙，让他三尺又何妨？万里长城今犹在，不见当年秦始皇。”中国人的这种泱泱大国之风，历来崇尚大度宽容，而不齿于缁珠必较的狗肚鸡肠。在中国，农村中借地通行是很平常的事，过路人摘个瓜果尝尝不能算偷，鲁迅的《社戏》中“偷”蚕豆的有趣描写，表现的是淳朴的民风。在人家屋檐下避个雨，人家会请你进屋坐坐，进上一杯茶水。树枝长到别人家院子里，没有人会为此计较；上海弄堂里，晒衣服竹竿搭在对面人家的窗台上，大家相安无事。这是西方大陆法系国家根本无法理解的胸怀和气度。《民法通则》对相邻关系确立的“有利生产，方便生活，团结互助，公平合理”的原则，是符合我国国情的人性化的规定，体现了法律的科学和文明，且早已深入人心。而从大陆法系引进的所谓“地役权”，透着西方市侩的僵尸和铜臭气息，与中华民族宽广博大的社会风尚格格不入。法律要与社会制度和国情相适应，外国人的社会行为和社会心里和中国人有着巨大差异，在中国为中国人立法，为何要学外国？想要把民众引向何方？
十四章就解读到此。
第四编 担保物权
（解读：“担保物权”就是用物权做担保，倒装句也，故洋味十足。担保就是指在借贷、买卖等民事活动中，债务人或者第三人将自己所有的财产作为履行债务的担保。债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。担保物权包括抵押权、质权和留置权。
担保的形式有多种。用物权担保只是其中之一而已，现有《担保法》有全面的规定，下面将与《担保法》对照来解读。）
第四编 担保物权
第十五章 一般规定
第一百七十条 担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
（解读：担保是一个民事行为，是当事人自愿设定的权利和义务，如果担保不成立，哪里来的“担保物权人”？所以下面一条应放到这一条前面来，先讲担保的产生，后讲担保物权。
《担保法》第三条规定：“担保活动应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则”，也就是《民法通则》规定的民事法律通用法则。担保既然是民事行为，也应当遵循这一法则，当事人应当按照合同的约定履行义务，享受权利。）
第一百七十一条 债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。
（解读：这一条是讲担保的产生，应当放在最前面。《担保法》第二条规定，“ 在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。
本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。“
可见《物权法》和《担保法》是有差别的，《担保法》的适用范围比本法要宽得多。这样就出现两种设立担保的依据，既可以依照《担保法》设立担保，也可以依据《物权法》设立担保，是一事两法，以后执行必然会有麻烦。）
第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。
（解读：《担保法》第四条规定：“ 第三人为债务人向债权人提供担保时，可以要求债务人提供反担保。
反担保适用本法担保的规定。“
“可以要求”，当然也可以不要求，但是当第三人要求反担保时，债务人是不能拒绝的，否则第三人可以不向债务人提供担保。
“反担保适用本法和其他法律的规定”，其他法律只能是《担保法》，说明本法和《担保法》可以平行适用。）
第一百七十二条 设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
（解读：《担保法》第五条： “担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。“
这一条是讲担保行为的有效条件。《担保法》体现了民事行为由当事人自己做主的原则，即担保是否有效，完全看当事人的约定。
担保合同无效的后果，本法完全是照抄《担保法》，谈不上是“制定”。）
第一百七十三条 担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
（解读：这一条是讲担保的范围，可以包括上述内容，但在具体担保时，担保的范围由当事人约定，法律并无硬性规定，也没有必要规定。）
第一百七十四条 担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
（解读：担保的后果可能发生但不一定发生。债务人清偿了全部到期债务，则担保后果就不发生；当债务人没有或者没有全部清偿到期债务时，担保的后果才会发生。因此在担保期未满时，如果担保财产毁损灭失或被征收，且事先又没有约定，那么担保人有告知债权人的义务，否则债权人怎么知道呢？然后担保人应重新向债务人设定担保物并经债权人同意。提存只是重新设定担保的一种方式而已，仅有这一种形式，显然对债权人是不利的。如果债务到期债务人又不能清偿时，担保人才说出担保物毁损、灭失或被征收，这是担保人未尽到告知和重新设定的义务，应当承担相应的法律责任，这样才能保证债权人的利益。这一条的规定，给债务人担保人设置陷阱提供了条件，而对债权人是非常不利的。）
注意本条“担保财产”的提法，已经超出了物权的范围而进入财产权的范围了。）
第一百七十五条 第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。
（解读：这一条是说第三人为债务人提供担保，注意：是否要债务人提供反担保没说。未经第三人同意，债权人允许债务人转移全部或部分债务，就是债权人同意不向原债务人追讨，而向转移后的债务人追讨，这时担保人就不再承担担保责任了。本来担保就是向债务人提供的，现在债务人变了，那么担保当然就不存在了。例如本来担保是为张三提供的，现在债权人同意张三把债务转给李四，又没有经过担保人同意，如果李四不还，债权人当然只能找张三，与担保人有什么关系？平等主体的民事行为以自愿为原则，债权人与张三、李四之间的约定，担保人没有参与，与担保人当然无关。这一条不是废话吗？如果债权人发生转移呢？因为债务人没变，担保的对象没变，因此担保的义务也不能变。）
第一百七十六条 被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
（解读：什么叫“人的担保”？其实应当叫“保证人”。保证是担保的一种，但是本法没列入。这一条是说对同一债务有多种担保形式时如何处理。在既有财产担保又有保证担保的情况下，债权人可以先用物的担保实现债权。但是如果保证担保比物的担保更容易实现呢？所以在多种担保并存并且事先没约定或者约定不明的情况下，债权人应当有权做出对自己有利的选择，当然，如果选择错误，由其自己负责。
提供担保的第三人承担担保责任后，是否有权向债务人追偿，应按合同约定，有反担保的应按反担保物实现权利。没有反担保的，如果担保人自愿无偿提供担保的，则无权提出追偿。）
第一百七十七条 有下列情形之一的，担保物权消灭：
（一）主债权消灭；
（二）担保物权实现；
（三）债权人放弃担保物权；
（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。
（解读：这里又涉及民事行为的有效条件。担保物权应以合同生效而生效，以合同终止而终止，以合同消灭而消灭。本法172条和《担保法》第五规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效”。那么担保物权也就要以主合同的消灭而消灭。这里要注意，如果债权人违背民事行为有效性的一般规定，恶意串通放弃担保物权的，应是无效的。）
第一百七十八条 担保法与本法的规定不一致的，适用本法。
（解读：这一条是对《担保法》的否定，想要以本法而代之。不一致的要适用本法，一致的当然也可适用本法，也就是不管一致不一致，都要按本法办，岂不是对《担保法》的否定吗？何不将《担保法》废除算了？然而可惜的本法的适用范围只限于物权，而《担保法》适用于一切财产。在担保规范上，本法代替不了《担保法》，而《担保法》却可以包括本法。例如《担保法》涉及保证，涉及定金，而本法没有，这就是与本法不一致，如何适用本法？所以应是本法服从《担保法》而不是相反。前面已经一再有“法律另有规定的除外”的规定，这里又在否定《担保法》，这不是自相矛盾吗？又不具有全面的适用范围，又要否定《担保法》，哪有如此霸道不讲理的？）
综上所述，担保是一种民事行为，已有专门的《担保法》调整，《物权法》又横插一杠子，想要取而代之，但因适用范围有限，实际上代替不了，《担保法》又没有废除，造成两法并存的局面，这样立法，不是自找麻烦吗？让人不可理解。
十五章就解读到此。
