物权法的基本原则

下面我们就几种具体的物权冲突的情形加以讨论：
1、土地使用权和建筑物所有权的结合和分离
在我国，采纳了土地使用权与建筑物所有权结合的观点，表现在：
第一、就一项具体的不动产而言，土地使用权人应该就是其地上建筑物的所有权人，即土地使用权和建筑物的权利主体一致。如我国建设部1990年12月31日颁布实施的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第3条规定："城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致原则，除法律法规另有规定的外，不得分离。"土地使用权条例第23条规定："土地使用权转让时，其地上建筑物、其综附着物所有权随之转让。"第24条规定："土地使用者转让地上建筑物、其它附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其它附着物作为不动产转让的除外。"
第二，土地使用权及其地上建筑物所有权均不能单独转移，必须同时转移。
第三，土地使用权及其地上建筑物必须共同抵押或共同出租。如土地使用权条例第33条规定："土地使用权抵押时，其地上建筑物、其它附着物随之抵押。地上建筑物、其它附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。"再如土地使用权条例第28条规定："土地使用权租赁是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其它附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。"
大陆法系各国对于建筑物是否独立于土地有不同看法，德国等否认建筑物的相对独立性；日本等承认建筑物的相对独立性。由此，对于土地使用权和建筑物所有权的结合，便有了两种不同的理论认识。
(1)关于附合的理论
否认建筑物对于土地具有相对独立性的国家，其民法将土地与建筑物的结合解释为附合，建筑物作为附合物因附合而丧失其独立性（如根据《德国民法典》第94条第1项的规定，建筑物是土地的组成部分）
(2)关于主物与从物的关系。认为建筑物和土地的关系是主物与从物的关系，从物应当附属于主物。
尽管我国法律采纳了土地使用权与建筑物所有权结合的观点，就土地和建筑物二者的关系来说，是建筑物附随于土地，还是土地附随于建筑物，法律未作规定。这种结合的模式，确有利于对房地产的统一管理，并且也有利于减少因土地和房屋分离而引起的交易中的统一管理，并且也有利于减少因土地和房屋分离而引起的交易中的各种纠纷。我认为，这是一个基本原则，如果分开会引起许多纠纷，如分别抵押时，两个抵押权人都不知道，在实行抵押时必然会产生纠纷。但是，我认为，应当有如下例外：
第一，如果对土地和对建筑物的权利属于不同的人，并非同一主体，应当允许分开。如某人只是对土地享有使用权，或者房屋由数人共有，而土地使用权为一人所有等等，这在现实中是十分突出的。如买到土地无钱开发，请人投资。
第二，由于在现代社会，随着经济的发展和对资源利用效率的提高，土地之上与地下可以作各种不同用途的利用，各种空间的利用权也获得法律确认，尤其是土地之上房屋的多样性、单元性以及分层分单元的可让与特征使其权利结构呈现出极为复杂的状态。这样，单纯从土地权或房屋权利角度，是不可能揭示各种权利和利用状态的。在现实生活中，当事人为了充分有效地利用土地和建筑物，可能对土地和房屋的各种权利和利益分割成不同部分，分别予以转让和处理。如土地使用人转让地上建筑物后保留在地下修建停车场的权利，或将建筑物周围的土地的使用权转让给他人以保留建筑物的所有权等等。这些协议，只要不违反现行法律的强制性规定，都应当认为是有效的，而不能仅因建筑物和土地不能分离而简单宣布这些协议无效。
第三，土地面积大，房屋占地小，不分开会妨害土地的利用。因为他人不敢在空地上投资。如果当事人在设定抵押时，明确以房屋抵押，则应当认为仅限于基地，不包括周围的占有的地。如果没有明确，在周围的土地上建房屋，则要按照新增建筑物考虑，一起拍卖，分别受清偿。
如果当事人就房屋和建筑物的分离和分别抵押达成一致的协议，是否仅限于房屋或者土地？
甲乙双方定约，借款1000万，以甲方办公楼、厂房作为抵押，评估为800万，已经登记，甲又向丙借款500万，以甲的办公楼、厂房的占地作抵押，评估为700万元，已经登记，因在执行中发生纠纷，设及对后一个抵押是否有效的问题。
第一种观点认为，两个抵押都无效，因为违反了房屋随土地，或者土地随房屋的原则，因此是无效的。
第二种观点认为，第二个抵押无效，因为第一个抵押中的标的（作价800万）已包括了第十个抵押中的标的，因为房屋与土地不得抵押，如有人认为二项标的要共同计算，登记在先的有效，登记在后无效。
第三种观点认为，两个抵押是有效的，毕竟在本案中，当事人所订立的合同以及登记是合法的。不过应当将二项抵押视为一物二押，即将土地、房屋视为一个整体，共同抵押给两个债权人，因为按照担保法第35条可以设置多重抵押、只是应当考虑在抵押权实现时，按照登记在先的先实行、剩余的财产归登记在后的抵押权人，我认为抵押无效的理由不足，因为在该案中当事人，设定两项抵押是自愿的行为，当事人已经订立了抵押合同，且已经办理了登记手续不宜认定抵押无效，我认为可以将两项抵押分开，理由是：
1、 要考虑当事人的意图。是否他同意以房屋、或仅以土地抵押。尊重当事人的意见。
2、 登记时是否已明确分开，否则不符合物权公示原则。
3、 能否分别拍卖、分别计价、这样才能按两个合同分别受偿。
4、 在某些情况下，房屋占地小，土地面积大，或者土地之上有新增的建筑物，并没有与先前的建筑物一并抵押，不可一概而论。当然，新增的房屋虽不属于抵押财产，但应与抵押的房地产一同拍卖，新增房屋拍卖所得，抵押人无权优先受偿，否则会妨碍抵押权的实现。
2、关于空间利用权与土地所有权和使用权发生冲突的问题
我想这个问题也是很值得探讨的。所谓空间利用权，实际上是与土地所有权和使用权联系在一起的概念，它是指公民和法人利用土地地表上下一定范围内的空间，并排斥他人干涉的权利。这就是说空间利用权的客体是指地表上下的一定空间，如果仅仅将土地视为平面客体，则不存在空间的概念，但如果将地表与其上下的立体空间联系在一起，就会产生空间和空间利用权的问题。
严格地说，空间利用权的概念并不是因法律对土地所有人权利的限制而产生的，而主要因为现代社会人们为了不断开发和利用空间，从而使空间权具有了独立的经济价值，需要成为一项独立的财产权利。对空间的开发、利用通常称为对土地的立体利用，包括两个方面：一是对地表上面的利用。例如通过架设高架桥而形成连接两幢大楼的走廊，在楼顶平台上设置建筑物的附属物、甚至建造建筑物，利用楼顶上空设置广告塔、架设高压电线、空中电缆，二是对地下空间的利用，如开设地下商店、地下停车场，铺设地下管道、电线、电话线等。因此空间具有一定的经济价值，而且因其离开地表，权利人可以在地上空中或地下之地中的空间里具有独立的支配力，因而与传统土地所有权之以地表为中心而有上下垂直的支配力不同。尤其是空间权本身可以作为一项独立的财产权而与土地所有权、使用权发生分离，如土地使用权人可允许他人在自己的屋顶平台上架设广告塔，或允许他人在自己使用的土地之下建造地下停车场，因而空间利用权作为一项独立的权利的价值日益突出。