三、抵押(★★★)
1、抵押物(P237-238)
(1)学校、医院、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施，不能抵押。
【解释】学校、医院、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。
(2)所有权、使用权不明或者有争议的财产，不能抵押。
(3)依法被查封、扣押、监管的财产，不能抵押;已经设定抵押的财产被查封、扣押的，不影响抵押权的效力。
【解释】先查封后抵押的，抵押无效;先抵押后查封的，抵押有效。
(4)以经法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。
(5)以依法获准尚未建造的或者正在建造中的建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
(6)按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的，视为同意，抵押有效。
2、土地的抵押(P238)
(1)城市房地产：“房随地走、地随房走”
以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押;以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
(2)农村集体土地：只能“地随房走”、不能“房随地走”
乡镇、村企业的建设用地使用权不得“单独”抵押;以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。在实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
(3)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。但是，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押。
(4)当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效(耕地不能抵押)。
3、抵押合同(P238)
订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权直接归债权人所有。但是，该条款的无效不影响抵押合同其他条款的效力。
【相关链接】质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。
4、抵押权的设立(P239)
(1)必须登记、登记设立
①建筑物和其他土地附着物;
②建设用地使用权;
③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;
④正在建造的建筑物。
【解释1】不动产的抵押必须办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。如果当事人未办理登记，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的生效。考生应注意的是：抵押合同自签订之日起成立并生效，是否登记不影响抵押合同的生效，只影响抵押权的设立。
【解释2】抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
【例题·单选题】甲向乙借款50万元，约定以甲的A幢房屋抵押给乙，双方为此签订了抵押合同，但在抵押登记时，登记为以甲的B幢房屋抵押给乙。后甲未能按约还款，乙欲行使抵押权。根据《物权法》的规定，下列关于乙行使抵押权的表述中，正确的是( )。(2009年)
A、乙只能对甲的A幢房屋行使抵押权
B、乙只能对甲的B幢房屋行使抵押权
C、乙可选择对甲的A幢房屋或者B幢房屋行使抵押权
D、乙不能行使抵押权，因为登记机关记载的抵押物与抵押合同约定的抵押物不一致，抵押无效
【答案】B
(2)可以不登记，但登记了可以对抗第三人
以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押的，抵押权自抵押合同生效时(签订时)设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。
【解释】这些财产无论是否进行了抵押登记，抵押合同自签订之日起生效，抵押权自抵押合同签订(生效)之日起设立。只是未登记的，不能对抗善意第三人。
