【例题5-5】甲企业为从事房地产经营开发的企业。20×7年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为l0年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为90 000 000元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。20×7年l2月31日，该写字楼的公允价值为92 000 000元。20×8年12月31日，该写字楼的公允价值为93 000 000元。
甲企业的账务处理如下：
(1)20×7年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租
借：投资性房地产——××写字楼(成本) 90 000 000
贷：开发产品 90 000 000
(2)20×7年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益
借：投资性房地产——××写字楼(公允价值变动) 2 000 000
贷：公允价值变动损益 2 000 000
(3)20×8年12月31日，公允价值又发生变动
借：投资性房地产——××写字楼(公允价值变动) 1 000 000
贷：公允价值变动损益 1 000 000
三、投资性房地产后续计量模式的变更
一般情况下均采用成本模式进行后续计量，采用公允价值模式进行后续计量的要符合两个前提条件。
成本模式可以转为公允价值模式，但公允价值模式不得转为成本模式。
企业对其所有投资性房地产后续计量模式的选择要统一。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，要进行追溯调整，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(未分配利润)。
企业变更投资性房地产计量模式时，应当按照计量模式变更日投资性房地产的公允价值，借记“投资性房地产(成本)”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按照账面余额，贷记“利润分配——未分配利润”、“盈余公积”等科目。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
【例题5-6】甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。20×9年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为90 000 000元，已计提折旧2 700 000元，账面价值为87 300 000元。20×9年1月1日，该写字楼的公允价值为95 000 000元。
假设甲企业按净利润的l0%计提盈余公积。
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——××写字楼(成本) 95 000 000(变更日公允价值)
投资性房地产累计折旧(摊销) 2 700 000
贷：投资性房地产——××写字楼 90 000 000
利润分配——未分配利润 6 930 000
盈余公积 770 000
第三节 投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换
(一)房地产形式及转换日
房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
大多数企业一般情况下，是将原有的房屋、建筑物、土地使用权作为固定资产、无形资产来核算，在经营过程中将其出租，转换为投资性房地产。出租日即为转换日。
通常将开始租赁日作为转换日。
(二)房地产转换的会计处理
1.成本模式下的转换
核算要点：对应结转，不产生损益。
对应结转：指无论是投资性房地产转换为自用房地产，还是自用土地使用权或建筑物转换为投资性房地产，应将相应的科目对应结转。科目对应关系如下：
“固定资产”或“无形资产” “投资性房地产”;
“累计折旧”或“累计摊销” “投资性房地产累计折旧(摊销)”;
“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备” “投资性房地产减值准备”。
不产生损益：指对应科目金额对应结转，不会产生差额。
作为存货的房地产转为采用成本模式计量的房地产时，按照教材处理。
