四、投资性房地产的转换和处置
房地产的转换
（一）房地产形式及转换日
房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
大多数企业一般情况下，是将原有的房屋、建筑物、土地使用权作为固定资产、无形资产来核算，在经营过程中将其出租，转换为投资性房地产。出租日即为转换日。
非投资性房地产转换为投资性房地产，通常将租赁期开始日作为转换日；投资性房地产转换为非投资性房地产，通常在租赁期结束时做相关的转换处理。
（二）房地产转换的会计处理
1.成本模式下的转换
核算要点：对应结转，不确认损益。
对应结转：指无论是投资性房地产转换为非投资性房地产，还是非投资性房地产转换为投资性房地产，应将相应的科目对应结转。科目对应关系如下：
“固定资产”或“无形资产”对应 “投资性房地产”；
“累计折旧”或“累计摊销”对应“投资性房地产累计折旧（摊销）”；
“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”对应“投资性房地产减值准备”。
不产生损益：指对应科目金额对应结转，不会产生差额。
作为存货的房地产转为采用成本模式计量的房地产时，按照教材处理。
2.公允价值模式下的转换
这种转换方式下，通常转换时的公允价值和账面价值不一致，会产生差额。如何处理该差额是问题的关键：
（1）投资性房地产→非投资性房地产（投资性房地产转换为自用房地产、存货）
无论公允价值高或低，公允价值与原账面价值的差额都计入“公允价值变动损益”科目。
转换日会计处理：
借：固定资产/无形资产等（投资性房地产的公允价值）
贷：投资性房地产――成本
――公允价值变动（或借记）
公允价值变动损益（或借记，金额倒挤）
不论公允价值与账面价值孰高，均将差额计入公允价值变动损益。
（2）非投资性房地产→投资性房地产（自用土地使用权、固定资产、存货转换为投资性房地产）
转换日的公允价值大于账面价值的，差额贷记“资本公积――其他资本公积”科目，转换日的公允价值小于账面价值的，差额借记“公允价值变动损益”科目。
转换日会计处理：
借：投资性房地产――成本 （转换日的公允价值）
累计折旧（或累计摊销）
固定资产减值准备（或无形资产减值准备）
公允价值变动损益（或贷记资本公积――其他资本公积）（差额，倒挤）
贷：固定资产（或无形资产）
投资性房地产的处置
注意的要点：
1.处置涉及到的收入和成本分别通过“其他业务收入”和“其他业务成本”科目来核算。
2.自用房地产转换为投资性房地产，采用以公允价值模式进行后续计量的，转换时若产生资本公积――其他资本公积，则处置时应将资本公积转入“其他业务成本”科目。
3.采用公允价值模式计量的投资性房地产，持有过程中产生的公允价值变动损益累计额在处置时应转入“其他业务成本”科目。这笔分录的借贷方均为损益类科目，因此这笔分录不影响利润，但它对企业其他业务所产生的利润的有影响的。
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