21、 下列房地产开发项日工程设计管理的[作内容中，不属于施工图设计阶段的是 ( )。
A 、 组织厂家提供设备技术资料
B 、 办理施工图设计文件审查
C 、 调落实水、电等外部接入系统
D 、 组织优化设计
答案： C
解析： 房地产开发项目工程设计管理的工作内容中，属于施工图设计阶段的是组织厂家提供设备技术资料、办理施工图设计文件审查、组织优化设计。
22、 某商品住宅开发项目的用地是两年前以楼面地价1500元/平米取得的，建筑安装工程费为2000元平方米，管理费用、销售税费和开发利润等为土地取得成本与建筑安装工程费之和的50% 。目前重新取得该用地的楼面地价为3000元平方米，若建筑安装工程费等费税水平不变，用成本法估价的该商品住宅目前的价值为 ( )元平方米。
A 、 3500
B 、 5000
C 、 5250
D 、 75004
答案： D
解析： 新开发的房地产价值=土地取得成本十开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=(3000+2000)×(1+50%)=7500(元/平方米)。
23、 若贷款年利率相同，甲按月计息，乙按季计息，丙按半年计息，年实际利率从大到小排列顺序正确的是 ( )。
A 、 丙、乙、甲
B 、 乙、丙、甲
C 、 甲、乙、丙
D 、 甲、丙、乙
答案： C
解析：
24、 下列选项中，不属于实地调研法的是 ( )。
A 、 小组访谈法
B 、 现场踩盘法
C 、 文案调研法
D 、 实验法
答案： C
解析： 实地调研法主要有小组访谈法、深度访谈法、现场踩盘法、访问法、观察法和实验法。
25、 集体经济组织成员中，不可以申请农村宅基地使用权的是 ( )。
A 、 宅基地面积少于规定的限额标准的
B 、 因结婚等原因，确需建新房分户的
C 、 将原有住房租借给他人使用的
D 、 原住宅影响村镇规划需要搬迁的
答案： C
解析： 集体经济组织成员中，申请农村宅基地使用权应符合下列条件：①宅基地面积少于规定的限额标准的;②因结婚等原因，确需建新房分户的;③原住宅影响村镇规划需要搬迁的。
26、 追求企业利润、目标市场需求和公众长远利益统一的开发经营观念，属于 ( )。
A 、 产品观念
B 、 社会营销观念
C 、 巴市场营销观念
D 、 供求平衡观念
答案： B
解析： 社会营销观念是指企业的开发经营活动不仅要满足人们的需求，还要符合社会公众的长远利益。
27、 某房地产开发项目的总投资为5000万元，其中60 %为年利率7 %的银行贷款，全部本息3年还清，每年还本额相同，利息不再计息，到期的还款总额为 ( )万元。
A 、 3210
B 、 3420
C 、 3630
D 、 3675
答案： B
解析： 贷款数额为5000×60%=3000(万元)，则在单利还款情况下还款总额为
28、 签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务，这体现了物业服务合同的 ()特征。
A 、 委托合同
B 、 有名合同
C 、 要式合同
D 、 双务合同
答案： D
解析： 物业服务合同双方都具有相互给付的义务，故为双务合同。
29、房地产开发企业选择间接营销渠道的优点之一是能够 ( )。
A 、 节省企业营销费用
B 、 稳定销售价格
C 、 减少协调工作量
D 、 发挥销售专业特长
答案： D
解析：间接营销渠道的优点有利于发挥销售专业特长。
30、 某房地产开发企业出售房地产的增值额为2000万元，扣除项目金额为l 500万元，该房赶产开发企业应缴纳的土地增值税为 ( )万元。
A 、 600
B 、 775
C 、 800
D 、 1000
答案： B
解析： 本题考查缴纳的土地增值税累计计征办法。
(1)掌握税率。土地增值税实行的是四级超率累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除数为0;②增值额超过扣除项月金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除数为5%;③增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除数为15%;④增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除数为35%。
(2)确定应税收入。应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
(3)确定扣除项目。①取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费。②房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用。③房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中，其他房地产开发费用按 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，纳税人能按转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第①和②项合计的5%以内计算扣除，否则按上述第①和②项合计的10%以内计算扣除?④转让房地产有关的税金支出，包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等;⑤其他扣除项日。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20%计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。
(4)计算方法。首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。2000×50%-1500×15%=775(万元)。
