(四)租赁合同一一双务、有偿、诺成合同(★★★)
1．租赁合同的期限
(1)租赁合同期限不得超过20年。
租赁合同属于临时性使用合同，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
(2)不定期租赁。
①租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
②当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。
③租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁合同为不定期。
【提示】不定期租赁合同，当事人均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
2．维修义务
出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
【链接】融资租赁合同中，承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。
3．租金支付期限
对支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法有关规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
4．买卖不破租赁
(1)租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
【提示】所有的所有权让与均不破租赁，并非局限于买卖。
(2)出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
【提示】只有在房屋租赁中承租人才有优先购买权，对于其他标的的租赁，并不适用优先购买权。
【例题21．单选题】甲与乙于2012年1月1日签订一份租赁期为12个月的房屋租赁合同，租赁期内甲未经乙同意又将该出租的房屋出卖给了丙。下列说法正确的是（ ）。
A．甲与丙签订的房屋买卖合同无效，甲与乙签订的租赁合同继续有效
B．甲与丙签订的房屋买卖合同有效，甲与乙签订的租赁合同无效
C．甲与丙签订的房屋买卖合同有效，甲与乙签订的租赁合同继续有效
D．甲与丙签订的房屋买卖合同有效，甲与乙签订的租赁合同经丙认可后继续有效
【答案】C
【解析】本题考核“买卖不破租赁”的原则。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同继续有效，无需经租赁物新所有人的认可。甲也无需经承租人乙的同意即可出卖其所有的房屋。
5．租赁合同的解除
(1)因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
(2)租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
(3)承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
(4)承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
(5)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
6．房屋租赁合同(★★★)
(1)无效的情形。
房屋租赁合同存在下列情形时，合同无效：
①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
③租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
(2)人民法院的处理。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
(3)房屋租赁中承租人的优先权。
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。注意以下几点：
①出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
②出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
③具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：房屋共有人行使优先购买权的；出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
(4)房屋租赁中同住人的权利。
①承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
②承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
【例题22·单选题】承租人在房屋租赁期间死亡，与其生前共同居住的人（ ）。
A．可以按原租赁合同租赁该房屋
B．必须按原租赁合同租赁该房屋
C．原租赁合同终止，不得继续租赁该房屋
D．若继续租赁该房屋，须重新订立租赁合同
【答案】A
【解析】本题考核房屋租赁中同住人的权利。
