2013年注册会计师综合阶段考点讲义：第六章

　　第三节　投资性房地产及涉税规范
　　一、投资性房地产概述
　　（一）投资性房地产及范围
　　投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
　　投资性房地产应当能够单独计量和出售。
　　1.对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
　　2.按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产
　　3.已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。
　　（1）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。
　　一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。
　　通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。
　　这里的空置建筑物，是指企业新购入、自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。
　　（2）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
　　企业将其办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其确认为投资性房地产。
　　【营业税规范】酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，应按照“服务业——租赁业”征收营业税。
　　【房产税规范】
　　（一）征税范围
　　1.房产税以房产为征税对象，但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙、室外游泳池等）不属于房屋，不征房产税。
　　2.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
　　（二）计税依据
　　1.从价计征（经营自用的房产）——房产的计税价值
　　计税价值：房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。
　　（1）房屋原值
　　房屋原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
　　对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
　　（2）房屋附属设备和配套设施的计税规定
　　房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
　　①凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
　　②对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
　　（3）对地价的规定
　　对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
　　（4）投资联营房产与融资租赁房产计税的规定

　　2.从租计征（出租的房产）——房产租金收入
　　（1）如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。
　　（2）对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
　　（三）税率

　　（四）免税的规定
　　1.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税；
　　2.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税；
　　3.在基建工地为基建工程服务的各种工棚、材料棚等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税；当施工结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接受的次月起照章纳税。
　　【印花税规范】财产租赁合同，包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同，还包括企业、个人出租门店、柜台等签订的合同，按照租赁金额的1‰贴花，税额不足1元的，按1元贴花。

　　考试指南：2013注会注会各科考试时间 注册会计师考试大纲 考试科目

　　备考专题：2013年注册会计师考试备考专题 2013年注册会计师考试课后章节练习及答案专题

　　为了帮助大家通过考试，233网校提供会计单科VIP班（含精讲班+冲刺班+习题班+真题解析班+机考实战班）免费试听 点击进入>>，233网校祝大家考试成功！