1.土地增值税的清算条件
土地增值税清算分为“应当清算”以及“主管税务机关要求清算”两种情况。
应当进行清算 |
主管税务机关要求进行清算 |
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（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的 |
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 |
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（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的 |
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 |
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（3）直接转让土地使用权的 |
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的——应在办理注销登记前进行土地增值税清算 |
2.非直接销售和自用房地产的收入确定
（1）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
（2）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售，其收入按下列方法和顺序确认：
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
3.土地增值税的扣除项目的特殊规定
（1）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除；
（2）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
（3）房地产开发企业开发建造的公共设施
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用途 |
收入 |
成本费用 |
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①建成后产权属于全体业主所有的 |
无需确认收入 |
其成本、费用可以扣除 |
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②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的 | ||
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③建成后有偿转让的 |
计算收入 |
以上公共设施，是指房地产开发企业开发建造的，与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热烈站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等设施。
（4）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业的质量保证金，在计算土地增值税时：
①建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；
②未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
（5）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
（6）拆迁安置费的扣除
安置类型 |
税务处理 |
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房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户 |
安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费 |
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房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费 | |
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开发企业采取异地安置 |
异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售处理，计入本项目的拆迁补偿费 |
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异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费 | |
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货币安置拆迁 |
房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费 |
（五）优惠政策
1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
3.因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
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