第五章 投资性房地产
本章考情分析
本章是2007年增加的内容，2007年和2008年考试题型为单项选择题、多项选择题和判断题。2007年考题分数为3分，2008年考题的分数为4分。从2007年和2008年出题情况看，本章不太重要。
【考试大纲基本要求】
(一)掌握投资性房地产概念和范围
(二)掌握投资性房地产的确认条件
(三)掌握投资性房地产初始计量的核算
(四)掌握投资性房地产后续计量的核算
(五)掌握投资性房地产转换的核算
(六)熟悉投资性房地产处置的核算
本章基本结构框架
第一节 投资性房地产的确认和初始计量
一、投资性房地产的概念
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
(一)属于投资性房地产的项目
投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
(二)不属于投资性房地产的项目
下列各项不属于投资性房地产：
1. 自用房地产;
2. 作为存货的房地产。
某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
【例题1】下列各项中，属于投资性房地产的有( )。(2007年考题)
A.企业拥有并自行经营的饭店
B.企业以经营租赁方式租出的写字楼
C.房地产开发企业正在开发的商品房
D.企业持有拟增值后转让的土地使用权
【答案】BD
【解析】选项A属于自用房地产，选项C属于作为存货的房地产。
二、投资性房地产的确认和初始计量
(一)投资性房地产的确认
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：
1.与该资产相关的经济利益很可能流入企业;
2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
(二)投资性房地产的初始计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
1.外购的投资性房地产
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
【例题2】下列项目中，属于外购投资性房地产的是( )。
A. 企业购入的写字楼直接出租
B.企业购入的土地准备建造办公楼
C.企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值
D.企业购入的写字楼自用2年后再出租
【答案】A
【解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。
2.自行建造的投资性房地产
企业自行建造(或开发，下同)的房地产，只有在自行建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
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