三、案例分析题(案例分析题:(共5题,每题8分,共40分))
81、某房地产开发公司购买一宗土地进行住宅开发,地价为l 200万元,一次性付清。预计建设期为两年,第一年建设投资800万元,第二年建设投资l 200万元。住宅总建筑面积为15 000平方米,预计平均售价为4 000元/平方米。销售计划为:建设期每年分别预售房屋的20%,现房销售期两年分别销售房屋的30%,销售税费等占销售收入的10%,基准收益率为l0%(地价发生于年初,其余现金流量发生在年末)。
1.该项目第四年的累计净现金流量为( )万元。
A.1 440
B.1 620
C.1 800
D.2 200
2.该项目的静态投资回收期为( )年。
A.2.47
B.2.58
C.2.64
D.2.72
3.该项目的净现值为( )万元。
A.-957.47
B.702.92
C.1 278.99
D.1 808.79
4.净现值法与内部收益率法的区别主要表现在( )。
A.经济意义不同
B.在多个互斥项目排序时会得出不同结论
C.对再投资利润率的假定不同
D.考虑了资金的时间价值
答案: D,C,C,ABC 1.首先根据题意画出现金流量表。一定要注意年初与年末的分别。 住宅销售总额为0.4×15000=6000(万元)
2.题考查静态投资回收期的计算。根据已经完成的现金流量表套用公式计算即可。 3.本题考查净现值的计算。 4.本题考查净现值法与内部收益率法的区别,主要有三项不同:
82、 评估某酒店式公寓在建工程的价值,已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权,预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/平方米,空置率为10%,运营费用为毛租金的40%。
1.评估该酒店式公寓在建工程的价值,可采用的估价方法有( )。
A.成本法
B.收益法
C.假设开发法
D.基准地价修正法
2.该酒店式公寓建成后的年净收益为( )元/平方米。
A.300
B.360
C.540
D.600
3.已知报酬率为8%,该酒店式公寓建成后的价值为( )元/平方米。
A.3 000
B.3 533
C.3 577
D.3 750
4.该酒店式公寓建成后,其剩余土地使用期限为( )年。
A.37
B.38
C.39
D.40
答案: B,A,B,A 1.本题考查收益法中年净收益的计算。月净收益=潜在毛收入-空置损失-运营费用=50-50×10%-50×40%=25,则年净收益=25×12=300(元/平方米)。 3.本题考查收益法中有限年期的计算。注意收益年限为剩余的土地使用年限37年。