考试大:2007年注册会计师税法题解四

52．转让在建项目要缴营业税吗?
【解答】根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)的规定：单位和个人在转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。转让已完成土地前期开发或者正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

53．土地储备管理中心代表政府转让土地取得收入，是否免征营业税?
【解答】土地储备管理中心代表政府转让土地取得收入，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税，没有免征优惠。根据《财政部、国家税务总局关于呼和浩特市土地收购储备拍卖中心转让土地使用权征收营业税问题的批复》(财税[2006]23号)的规定：土地收购储备拍卖中心作为代表市政府实施土地储备工作的单位，在具体从事土地征用、收购、开发储备以及供给过程中发生的应税行为应依法纳税。凡经人民政府依法定程序批准并办理审批手续的政府出让土地使用权的行为，属于土地所有者出让土地使用权，不征收营业税；凡属于转让土地使用权的行为，应按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第二条第八款的规定征收营业税。财税[2003]16号第二条第八款为：土地整理储备供应中心(包括土地交易中心)转让土地使用权取得的收入按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

54．销售不动产如何计算营业税?
【解答】销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。适用税率为5％。销售不动产的征税范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。但需注意：
(1)在发生合并、兼并行为时并未有买方卖方，也没有发生有偿转让不动产所有权行为不属于销售不动产的征税范围；
(2)单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产；
(3)在销售不动产时连同不动产所占土地及相连土地一并转让的行为，比照销售不动产征税；
(4)以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税；
(5)将不动产以租赁方式投资入股，应按“服务业”税目中“租赁”项目征收营业税；
(6)以房换地的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税；
(7)代收代付费用不论其财务上如何核算，均应作为销售不动产的营业额计征营业税；
(8)以不动产抵押，向金融机构贷款，贷款期满后，因借款人无力偿还欠款，不动产收归金融机构所有，不动产所有权发生了转移，应对借款人按“销售不动产”税目征收营业税。另一种是借款人取得贷款后将不动产交与金融机构使用，以不动产租金抵充贷款利息，这种行为实际上属于不动产租赁，应对借款人按“服务业——租赁业”税目征收营业税。销售不动产的营业额是纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
【例题】某房地产开发公司销售商品房取得收入300万元，另预收售房款100万元，则该公司应缴纳的营业税款为(300+100)×5％=20(万元)。

55．某省农行将抵债取得的一层写字楼转让，因为没有取得发票，仅取得公证抵债文书，请问该农行是否按照差额计算缴纳营业税?
【解答】该农行可以根据取得公证抵债文书按转让价减去抵债确定的价格后的余额计算缴纳销售不动产营业税。根据《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》(国税函[2005]83号)的规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第(二十)项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行。没有取得发票但是取得了抵债公证文书，根据《国家税务总局关于金融企业销售未取得发票的抵债不动产和土地使用权征收营业税问题的批复》(国税函[2005]77号)规定：《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第四条规定的合法有效凭证，包括法院判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书。故抵债公证文书也是属于税法认可的合法凭证之一。

56．某单位因欠债，市区的一套商品房被法院依法强制拍卖，取得收入50万元，请问该单位是否就商品房的拍卖行为缴纳“转让不动产”的营业税?
【解答】该单位需要就商品房的拍卖行为缴纳“转让不动产”的营业税。根据《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》(国税函[2005]869号)规定：无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。

57．请问房地产业和建筑业的区别?房地产企业如何缴纳营业税?
【解答】房地产业和建筑业属于两个不同的行业。建筑业完全是物质生产部门，属于第二产业；房地产业则兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。房地产业主要进行房地产的前期开发(规划、设计、项目可行性研究和水文、地质勘察测绘等)及销售，而建筑业是提供建造建筑物的劳务，通常不销售房地产，也不负责房地产的前期开发。通常房地产企业自己不建造房地产，它们将房地产的建造发包给建筑企业，房地产企业此时只涉及销售不动产的营业税。如果房地产企业取得建筑资质，也可以自己开发，自己建造并出售，此时就要缴纳两道营业税：建筑业的营业税和销售不动产的营业税。

58．关于合作建房缴纳营业税的问题请举例说明一下?
【解答】合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
(1)土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
(2)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方在该土地上投资建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。
对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：
(1)房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。(2)房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。(3)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
下面举例说明，假设当地税务机关确定的营业税“建筑业”和“销售不动产”计税价格中成本利润率分别为6％和8％。
【例题1】甲企业提供4000平方米的土地使用权，乙企业提供3000万元资金并负责施工。双方协议，房屋建成后甲企业分四成，乙企业分六成。房屋分配完毕后，甲方又将其分得房屋的50％出售，售价为1000万元，其余留作自用。
【解析】在这一合作建房的过程中，甲方发生了转让土地使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征税，将分得的房屋再销售，应再按“销售不动产”税征税；乙方将部分房屋转让给甲方，属于“自建建筑物后销售”行为，要按“建筑业”和“销售不动产”各征一道营业税。由于双方没有进行货币结算，应按组成计税价格计算。
乙企业建筑业计税价格 =工程成本×(1+成本利润率)÷(1一营业税税率) =3000×40％×(1+6％)÷(1—3％)=1311．34(万元)
乙企业应纳建筑业营业税=1311．34×3％=39．34(万元)
乙企业销售不动产计税价格=营业成本×(1+成本利润率)÷(1一营业税税率) =1311．34×(1+8％)÷(1—5％)一1490．79(万元)
乙企业应纳销售不动产营业税=1490．79×5％=74．54(万元)
甲方应纳营业税=1490．79×5％+1000×5％=124．54(万元)
【例题2】甲方将土地使用权出租给乙方15年，乙企业投资2000万元委托某建筑公司在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。
【解析】甲方以出租土地使用权为代价换取乙方房屋所有权，甲方按“服务业——租赁业”税目征税；乙企业按“销售不动产”税目征税。
甲方应纳营业税=2000×(1+8％)÷(1—5％)×5％=113．68(万元)
乙企业应纳营业税=2000×(1+8％)÷(1—5％)×5％=113．68(万元)
【例题3】甲方以土地使用权20000平方米、乙方以货币资金5000万元成立合营企业共同开发商品房，采取风险共担、利润共享的分配形式。该合营企业当年委托其他建筑单位共新建商品房500套并全部销售，取得销售收入9000万元。
【解析】房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，合营企业应纳营业税计算如下：
应纳营业税额=9000×5％=450(万元)。
【例题4】甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建商品房。房屋建成后，甲方按销售收入的20％提成作为投资收益。合营企业共取得房屋销售收入2000万元，甲方取得投资收益400万元。
【解析】甲方按销售收入提成或收取固定收入，其收取的全部收入应按“转让无形资产”税目征税，合营企业按“销售不动产”税目征税。
合营企业应纳营业税=2000×5％=100(万元)
甲方应纳营业税=400×5％=20(万元)
【例题5】甲企业提供4000平方米的土地使用权，乙企业提供3000万元资金成立合营企业共同开发商品房。双方协议，房屋建成后甲企业分四成，乙企业分六成。甲企业将分得的商品房全部出售取得收入5000万元，乙企业将取得的商品房的一半用于出售取得4500万元，另一半自用。
【解析】房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为未构成营业税所称的以无形资产投资入股、共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税，所以
甲企业应纳营业税=3000×40％×(1+8％)÷(1—5％)×5％+5000×5％=318．21(万元)，乙企业应纳营业税=4500×5％=225(万元)。

59．银行贷款给单位和个人，借款者以房屋作抵押，如果期满后借款者无力还贷，抵押的房屋归银行所有，对此是否应当征税?如果房屋归银行所有后，银行将房屋销售，是否应当征税?
【解答】借款者无力归还贷款，抵押的房屋被银行收走以抵作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款者有偿转让给银行，应对借款者转让房屋所有权的行为按“销售不动产”税目征收营业税。同样，银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收营业税。

60．房产开发企业将房产委托某公司进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，该公司收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由该公司收购，对此应如何缴纳营业税?
【解答】根据《国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》(国税函[1996]684号)的规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或价差应按“服务业——代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。