四、租赁合同(★★★)(P265-266)
1、租赁合同的期限
租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。
【相关链接】定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过主合同标的额20%的部分，人民法院不予支持。
【例题·判断题】租赁合同的期限不得超过20年，超过20年的，租赁合同无效。( )
【答案】×
2、不定期租赁
(1)租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
(2)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，视为不定期租赁。
(3)租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
【例题·单选题】根据《合同法》的规定，下列情形中的租赁合同，属于定期租赁合同的是( )。(2007年)
A、甲将1台机器租赁给乙，双方订有书面合同，租赁期限约定为20年
B、甲乙签订租赁合同，未约定租赁期限，且不能通过补充协议或根据合同条款、交易习惯确定租赁期限
C、甲乙订立一口头租赁合同，租赁期限为1年
D、甲将一私房出租给乙，租赁期限为3年，现租期已届满，甲未收回房屋，乙继续居住并交纳房租
【答案】A
【解析】(1)选项B：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁;(2)选项C：租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁;(3)选项D：租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
3、维修义务
(1)出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
(2)承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
(3)承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，如未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
【解释】在融资租赁中，承租人应当履行租赁物的维修义务。
4、转租
(1)承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，“承租人”应当赔偿损失。
(2)承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
5、租金的支付期限
对租金的支付期限未确定的，当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，适用以下规则：
(1)租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付;
(2)租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。
6、买卖不破租赁
(1)租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
(2)出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。
【解释1】所有的所有权让与均不破租赁，并非局限于买卖。
【解释2】只有在房屋租赁中才有优先购买权，对于其他标的的租赁，并不适用优先购买权。
【相关链接】先出租后抵押的，租赁合同优先。
【例题1·单选题】甲公司将所属设备租赁给乙公司使用。租赁期间，甲公司将用于出租的设备卖给丙公司。根据合同法律制度的规定，下列表述正确的是( )。
A、甲公司在租赁期间不能出卖出租设备
B、买卖合同有效，原租赁合同继续有效
C、买卖合同有效，原租赁合同自买卖合同生效之日起终止
D、买卖合同有效，原租赁合同须经丙公司同意后方继续有效
【答案】B
【解析】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
【例题2·多选题】甲将自己的房屋出租给乙，租期为2年，在租赁期间，甲又与丙签订了房屋买卖合同。根据合同法律制度的规定，下列表述中，正确的是( )。
A、甲与丙签订的买卖合同无效，因为甲未取得乙的同意
B、甲应当提前通知乙房屋将要出售
C、乙在同等条件下有权优先于丙购买该房屋
D、如丙购买了房屋，则丙有权决定甲、乙之间的原房屋租赁合同是否继续执行
【答案】BC
【解析】(1)出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内“通知”承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;(2)租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
