4.2.5贷后管理
个人住房贷款的贷后与档案管理是指贷款发放后到合同终止期间对有关事宜的管理，包括贷后检查、合同变更、本息回收、贷款的风险分类与不良贷款管理以及贷款档案管理等工作。
1.贷后检查
（1）对借款人的检查
发现借款人出现下列情况的，应限期要求借款人进行纠正，对借款人拒绝纠正的，应提前收回已发放贷款的本息，或解除合同，并要求借款人承担违约责任。
①借款人提供了虚假的证明材料而取得贷款的；
②借款人未按合同约定用途使用贷款的；
③借款期内，借款人累计一定月数（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的；
④借款人拒绝或阻碍贷款银行对贷款使用情况实施监督检查的；
⑤借款人卷入重大经济纠纷、诉讼或仲裁程序，足以影响其偿债能力的；
⑥借款人发生其他足以影响其偿债能力的事件的。
（2）对保证人的检查
发现保证人出现下列情况的，应限期要求借款人更换贷款银行认可的新的担保，对于借款人拒绝或无法更换贷款银行认可的担保的，应提前收回已发放的贷款的本息，或解除合同。
①保证人失去担保能力的；
②作为保证人的法人，其经济组织发生承包、租赁、合并和兼并、合资、分立、联营、股份制改造、破产、撤销等行为，足以影响借款合同项下保证人承担连带保证责任的；
③作为保证人的自然人发生死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的；
④保证人拒绝贷款银行对其资金和财产状况进行监督的；
⑤保证人向第三方提供超出其自身负担能力的担保的。
（3）对抵押物的检查
发现抵押物出现下列情况的，应限期要求借款人更换贷款银行认可的新的担保，对于借款人拒绝或无法更换贷款银行认可的担保的，应提前收回已发放的贷款的本息，或解除合同。
①抵押人未妥善保管抵押物或拒绝贷款银行对抵押物是否完好进行检查的；
②因第三人的行为导致抵押物的价值减少，而抵押人未将损害赔偿金存入贷款银行指定账户的；
③抵押物毁损、灭失、价值减少，足以影响贷款本息的清偿，抵押人未在一定期限内向贷款银行提供与减少的价值相当的担保的；
④未经贷款银行书面同意，抵押人转让、出租、再抵押或以其他方式处分抵押物的；
⑤抵押人经贷款银行同意转让抵押物，但所得价款未用于提前清偿所担保的债权的；
⑥抵押物被重复抵押。
（4）对质押权利的检查
发现质押权利出现下列情况的，应限期要求借款人更换贷款银行认可的新的担保，对于借款人拒绝或无法更换贷款银行认可的担保的，应提前收回已发放的贷款的本息，或解除合同。
①质押权利出现非贷款银行因素的意外毁损、灭失、价值减少，出质人未在一定期限内向贷款银行提供与减少的价值相当的担保的；
②出质人经贷款银行同意转让质押权利，但所得价款未用于提前清偿所担保的债权的；
③质押期间未经贷款银行书面同意，质押人赠与、转让、兑现或以其他方式处分质押权利的。
（5）对开发商和项目以及合作机构检查的要点
①开发商的经营状况及账务状况：
②项目资金到位及使用情况；
③项目工程形象进度；
④项目销售情况及资金回笼情况；
⑤产权证办理的情况；
⑥履行担保责任的情况；
⑦开发商履行商品房销售贷款合作协议的情况；
⑧合作机构的资信情况、经营情况及财务情况等；
⑨其他可能影响借款人按时、足额还贷的因素。
2.合同变更
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基本规定 |
①合同履行期间，有关合同内容需要变更的，必须经当事人各方协商同意，并签订相应变更协议。 ②合同变更事宜应由合同当事人（包括借款人、担保人等）亲自持本人身份证件办理或委托代理人代办。 |
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合同主体变更 |
在合同履行期间，须变更借款合同主体的，借款人或财产继承人持有效法律文件，向贷款银行提出书面申请。 新合同借款利率按原合同利率约定执行。 |
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借款期限调整 |
借款人需要调整借款期限，应向银行提交期限调整申请书，并必须具备以下前提条件：贷款未到期；无欠息；无拖欠本金，本期本金已归还。 |
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分期还款额的调整 |
①借款人提前部分还款后，对于希望保持原贷款期限不变，仅调整分期还款额的申请，银行应在办理完提前部分还款手续后，按贷款余额、剩余贷款期限重新计算分期还款额。 ②借款人提前部分还款后，如需要调整贷款期限并相应调整分期还款额的，经办人应要求借款人按调整贷款期限提出申请，并按借款期限调整的规定办理。 |
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还款方式变更 |
个人住房贷款的还款方式有分期还款两大类。借款人若要变更还款方式，需要满足如下条件： ①向银行提交还款方式变更申请书； ②借款人的贷款账户中没有拖欠本息及其他费用； ③借款人在变更还款方式前应归还当期的贷款本息。和到期一次还本付息 |
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担保变更 |
变更担保后，贷款余额与新的抵（质）押物评估价值之比不得高于规定的抵（质）押率，新的保证人必须有足够的保证能力。 |
3.贷款的回收
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贷款支付方式 |
贷款的支付方式有委托扣款和柜面还款两种方式。 |
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还款方式 |
常用的个人住房贷款还款方式包括等额本息还款法和等额本金还款法两种。 |
4.贷款风险分类和不良贷款的管理
（1）贷款风险分类
（2）不良贷款的认定
不良个人住房贷款包括五级分类中的后三类贷款，即次级、可疑和损失类贷款。
（3）不良贷款的催收
对不同拖欠期限的不良个人住房贷款的催收，可采取不同的方式如电话催收、信函催收、上门催收、通过中介机构催收，以及采取法律手段催收等方式。
（4）不良贷款的处置
抵押物处置可采取与借款人协商变卖、向法院提起诉讼或申请强制执行依法处分。
对认定为呆账贷款的个人住房贷款，贷款银行应按照财政部、中国人民银行和商业银行有关呆账认定及核销的规定组织申报材料，按规定程序批准后核销。对银行保留追索权的贷款，各经办行应实行“账销案存”，建立已核销贷款台账，定期向借款人和担保人发出催收通知书，并注意诉讼时效。
5.贷款档案管理
个人住房贷款档案管理是指个人住房贷款发放后有关贷款资料的收集整理、归档登记、保存、借（查）阅管理、移交及管理、退回和销毁的全过程。
（1）贷款档案的内容
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借款人的相关资料 |
①贷款人身份证件（居民身份证、户口本或其他有效证件）； ②贷款银行认可部门出具的借款人经济收入和偿债能力证明； ③符合规定的购买住房意向书、合同书或其他有效文件； ④购房交易收件收据； ⑤所购住房的估价证明； ⑥抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明及有权部门出具的抵押物估价证明； ⑦保证人资信证明及同意提供担保的文件； ⑧房屋他项权利证明书； ⑨个人住房借款申请审批表； ⑩借款合同； 11抵押合同（质押合同、保证合同）； 12保险合同、保险单据； 13个人住房贷款凭证； 14委托转账付款授权书。 |
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贷后管理的相关资料 |
①贷后检查记录和检查报告； ②逾期贷款催收通知书； ③贷款制裁通知书； ④法律仲裁文件； ⑤依法处理抵押物、质物等形成的文件； ⑥贷款核销文件。 |
（2）档案的收集整理和归档登记
银行贷款经办人根据个人住房贷款归档要求，在贷款发放后，收集整理需要归档的个人住房贷款资料，并交档案管理人员进行登记。档案员按照立卷原则对归档资料进行整理和归档登记。
（3）档案的借（查）阅管理
个人住房贷款档案借阅是指对已登记的个人住房贷款档案资料的查阅、借出、归还等进行管理，并保留全部交易的历史信息，可以实现对借阅已归档资料情况的登记及监控。
（4）档案的移交和接管
根据业务需要，需要进行档案的移交时，移交和接管双方应根据有关规定填写移交和接管有关清单，双方签字，并进行有关信息的登记工作。
（5）档案的退回
借款人还清贷款本息后，一些档案材料需要退还借款人。
领取重要档案材料应由借款人本人办理，并出示身份证原件。借款人委托他人领取的，受托人应出示借款人签发的委托书原件及借款人身份证复印件、受托人本人身份证原件、受托人身份证复印件。
