4.3风险管理
4.3.1合作机构管理
▲个人住房贷款业务开展的主要方式：与外部机构合作。
1.合作机构管理的内容
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合作机构分析的要点 |
①分析合作机构领导层素质 ②分析合作机构的业界声誉 ③分析合作机构的历史信用记录 ④分析合作机构的管理规范程度 ⑤分析企业的经营成果（反映获利能力的主要指标有：销售净利润、资产净利润、成本费用利润等） ⑥分析合作机构的偿债能力（重点看资产负债表） |
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与房地产开发商合作关系的确定及合作的执行 |
①确立合作意向 ②合作后的管理 ☆ 及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程 ☆ 开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证 ☆ 借款人的入住情况及对住房的使用情况等 ☆ 借款人发生违约行为后应及时对抵押物进行处理 ☆ 密切注意和掌握房地产市场的动态等 |
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与其他社会中介机构的合作管理 |
☆ 其他社会合作机构包括：房地产评估机构、担保公司和律师事务所等 ☆ 合作原则 ①资质高、信誉好、管理规范 ②各项财务指标符合银行要求 ③近期无重大经济纠纷 ④银行开立基本结算账户或一般结算账户 ☆ 审查资料 ①营业执照及其他有效证件以及最近的年检证明 ②公司章程、联营协议、个人合伙企业的合同或协议 ③法定代表人、负责人或代理人的身份证明及法人委托书 ④经营单位资格证书 ⑤物价部门批准收费的文件 ⑥企业法人代码证及最近年度的年检证明 ⑦经银行认可的机构审计的近期财务报表 |
2.合作机构风险的表现形式（掌握）
（1）房地产开发商和中介机构的欺诈风险
☆ 房地产开发商和中介机构的欺诈风险主要表现为“假个贷”。
☆ 所谓“假个贷”一般是指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房贷款资金的行为。
☆ “假个贷”的“假”
☆ 一是指不具有真实的购房目的
☆ 二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表象
☆ 三是指捏造借款人资料或者其他相关资料等
3.合作机构风险的防范措施（掌握）
（1）“假个贷”的防控措施
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加强人员建设，严把贷款准入关 |
借款人身份的真实性 借款人信用状况 各类证件的真实性 申报价格的合理性 |
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进一步完善个人住房贷款风险保证金制度 |
开展房地产中介商风险保证金制度，明确银行与房地产中介商的责、权、利 |
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积极利用法律手段，追究当事人刑事责任，加大“假个贷”的实施成本 |
银行可以采用法律手段来追究当事人的责任 |
（2）其他合作机构风险的防控措施
①深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构。
②业务合作中不过分依赖合作机构。
③严格执行准入退出制度。
④有效利用保证金制度。
⑤严格执行回访制度。
