知识点三十、土地增值税的计税依据
纳税人转让房地产所取得的增值额。
增值额＝转让房地产的收入－税法规定的扣除项目金额
（一）应税收入的确定
包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。包括货币收入、实物收入和其他收入。
纳税人取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算土地增值税税额。
（二）扣除项目及其金额（重点掌握）——新5旧3
| 销售新房 | 销售旧房及建筑物 | ||
| 按评估价格扣除 | 按购房发票金额计算扣除 | ||
| （1）取得土地使用权所支付的金额 | 包括地价款，有关费用和税金。 | （1）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 | 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算，对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 |
| （2）房地产开发成本 | 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 | （2）旧房及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 | |
| （3）房地产开发费用 不是按照纳税人实际发生额进行扣除 |
①财务费用中的利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的 允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内 注意： a.利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； b.对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 | ||
| ②财务费用中的利息支出，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内 | |||
| （4）与转让房地产有关的税金 | 营业税、城建税、教育费附加，不包括印花税 | （3）在转让环节缴纳的税金：营业税、城建税、教育费附加、印花税 | |
| （5）财政部确定的其他扣除项目 | （1）从事房地产开发的纳税人适用 （2）（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本计算的金额）×20% | ||
计税依据的特殊规定
（1）纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
①隐瞒、虚报房地产成交价格的
②提供扣除项目金额不实的
③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
（2）非直接销售和自用房地产收入的确定
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
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