二、房产税法律制度
房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的－种税。
(－)房产税纳税人【★2012年单选题】
房产税的纳税人是在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人。
具体规定如下(注意多选题)：
(1)产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人；产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人；
(2)产权出典的，承典人为纳税人；
(3)产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人；
(4)产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人；
(5)纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。
(二)房产税征税对象和征收范围
1．房产税的征税对象是房屋，它是有屋面和维护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。
【提示1】独立于房屋之外的建筑物(如水塔、围墙、烟囱、菜窖、室外游泳池等)不属于房产税的征税范围。
【提示2】房地产开发企业建造的商品房，在出售之前不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已经使用、出租、出借的商品房应当征收房产税。
2．房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。
【提示】位于农村的房屋，不属于房产税征税范围，不征收房产税。
(三)房产税计税依据
房产税的征收方式分为从价计征和从租计征两种。
1．从价计征——以房产余值为计税依据
房产余值＝房产原值×(1－扣除比例10％～30％)
(1）房产原值，是指纳税人会计账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
【提示】自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
(2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或－般不单独计算价值的配套设施。
2．从租计征－－以房屋出租取得的租金收入为计税依据
以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定－个标准租金额从租计征。
(四)房产税税率和应纳税额的计算
表6．2房产税计税依据、税率和应纳税额的计算
| 计税方法 |
计税依据 |
税率 |
税额计算公式 |
|
从价计征 |
房产余值 |
1．2％ |
全年应纳税额＝应税房产原值×(1－扣除比例)×1．2％ |
|
从租计征 |
房屋租金 |
1 2％ |
全年应纳税额＝租金收人×12％(或4％) |
【提示】对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂按4％的税率征收房产税。
(五)税额计算的特殊规定
1．以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，以房产余值作为计税依据计征房产税。
2．以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，以租金收入为计税依据计征房产税。
3．对融资租赁的房屋，以房屋余值为计税依据计征房产税。
4．居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税规定。
由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10％至30％后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
【例题1·单选题】某企业2013年有固定资产原值3000万元，其中房产原值为2000万元，已提折旧400万元；机器设备原值为1000万元，已提折旧240万元。已知当地政府规定的扣除比例为30％，该企业2013年度应纳房产税为（ ）万元。
A．16．8
B．168
C．24
D．240
【答案】A
【解析】本题考核房产税的计算。企业应纳房产税＝2000×(1—30％)×1．2％＝16．8(万元)。
(六)房产税的税收优惠【★2012年单选题】
1．国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。
2．由国家财政部门拨付事业经费(全额或差额)的单位(学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位)所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。
3．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
4．个人所有非营业用的房产免征房产税。
对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。
5．经财政部批准免税的其他房产：
(1)损坏不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税；
(2)纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税；
(3)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，施工期间－律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税；
(4)对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税；
(5)对高校后勤实体免征房产税；
(6)对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税；
(7)老年服务机构自用的房产免征房产税；
(8)对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税；
(9)向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。“供热企业”包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。
(七)纳税义务发生时间【★2010年单选题】
1．纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税；
2．纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税；
3．纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；
4．纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税；
5．纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税；
6．纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税；
7．房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起缴纳房产税；
8．纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。
【提示】只有第－种情况从“之月”起缴纳房产税，其余都是从“之次月”起缴纳房产税。
