(一)契税优惠的一般规定(★★★)
【提示】1．注意规定中“免税”与“酌情减免”的差异。2．个人购买住房有不同的契税优惠政策，其优惠前提有“第一次”、“唯一”等要求，应注意辨析：
| 个人购买住房 |
契税优惠政策 |
|
城镇职工按规定第一次购买公有住房(含按政策经批准的集资房、房改房) |
免征契税 |
|
个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的 |
减半征收契税 |
|
个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的 |
减按1%税率征收契税 |
【例题24·单选题】以下可以享受减免契税
优惠待遇的是()。
A．城镇职工购买公有住房的
B．房屋所有者之间互相交换房屋的
C．在婚姻关系存续期间，丈夫将归属于目已的房产变更为夫妻双方共有的
D．承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于工业园建设的
【答案】C
【解析】本题考点是考核对契税税收优惠的理解。城镇职工购买公有住房的．必须是第一次购买才享受税收优惠；房屋所有者之间互相交换房屋的，只有等价交换时才免契税；承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农林牧渔业生产的免征契税，而用于工业建设的不在免税范围之内。
(二)契税优惠的特殊规定(★★★)
分为企业公司制改造、企业股权重组、企业合并、企业分立、企业出售、企业破产、房屋附属设施、继承土地、房屋权属以及其他等方面。这部分内容非常容易命制客观题。现在可将这些规定归纳为下表：
| 特殊行为 |
具体情况 |
契税政策 |
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非公司制企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司，或有限责任公司整体改建为股份有限公司，改建后的公司承受原企业土地、房屋权属的 |
||
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企业公司制改造 |
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司组建新公司，且该国有独资企业(公羽)所占股份达到50%以上，新设公司承受原国有独资企业(公司)的土地、房屋权属的 |
免征 |
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企业股权重组 |
国有控股公司以部分资分投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属 | |
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企业股权重组 |
单位、个人承受企业股权。企业土地、房屋权属不发生转移的 |
不征 |
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企业合并 |
合并后的企业承受原合并备方的土地、房屋权属的 |
免征 |
|
企业分立 |
分设为两个或两个以上投资主体相同的企业。对派生方、新设方承受原土地、房屋权属的 |
免征 |
|
被售企业法人注销，且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，承受所购企业土地、房屋权属的 |
减半征收 | |
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国有、集体企业出售 |
被售企业法人注销，且买受人与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，承受所购企业土地、房屋权属的 |
免征 |
|
债权人承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的 |
免征 | |
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企业破产 |
非债权人承受破产企业土地、房屋权属，按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的 |
减半征收 |
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非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业全部职工签订服务年限不少了三年的劳动用工合同的 |
免征 | |
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房屋的附属设施 |
承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室)所有权或土地使用权的 |
征收契税 |
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不涉及土地使用权和房屋所有权变动的 |
不征 | |
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法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属的 |
不征 | |
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继承土地房屋权属的 |
非法定继承人根据遗嘱承受死者生前土地、房屋权属，属于赠与行为 |
征收契税 |
|
投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属的 |
免征契税 | |
|
事业单位改制为企业 |
投资主体发生变化的，改制后的企业按照《劳动法》等有关法律法规妥善安置原事业单位全部职工。其中与原事业单位30%以上职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属 |
减半征收契税 |
|
投资主体发生变化的，与原事业单位全部职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属的 |
免征契税 | |
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事业单位改制过程中 |
改制后的企业以出让或国家作价出资(入股)方式取得原国有划拨土地使用权的 |
按规定缴纳契税 |
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金融租赁公司售后 |
对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的 |
征收 |
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回租业务(新增) |
对售后回租合同，承租人回购原房屋、土地权属的 |
免征契税 |
|
单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移的 |
不征 | |
|
无实质性权属转移的 |
个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下的合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名的 |
免征契税 |
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国务院批准债转股企业，债转股后新设公司承受原企业土地、房屋权属的 |
免征 | |
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其他 |
政府主管部门对国有资产进行政策性划拨中土地、房屋权属转移的 |
不征 |
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同一投资主体内部廓属企业之间土地、房屋权属的无偿划转 |
免征 | |
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房屋被征收的居民 |
①居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的 |
免征 |
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重置住房(新增) |
①选择货币补偿用以重新购置房屋，购房成交价格超过货币补偿的差价部分 |
征收 |
【例题25·单选题】2012年2月甲某住房被政府按规定征收，甲某选择货币补偿用以重新购置房屋，共获得补偿款50万元；5月购入面积为86平方米的普通住宅作为家庭唯一住房，支付价款70万元。甲某应缴纳契税()。
A．2000元
B．5000元
C．7000元
D.8000元
【答案】A
【解析】居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋的，对购房成交价格超过货币补偿的，按差价部分征收契税。对个人购买90平方米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，减按1%的税率征收契税。
甲某应纳契税=(70-50)×10000×1%=2000(元)。
【例题26·单选题】下列关于契税有关规定的表述中，正确的是()。
A．对承受国有土地使用权所支付的土地出让金应计征契税
B．非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的房屋权属免征契税
C．对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的免征契税
D．以自有房产作股投资于本人独资经营的企业应按房产的市场价格缴纳契税
【答案】A
【解析】选项B：非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税；选项C：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；选项 D：以自有房产作股投资于本人独资经营的企业，免征契税。
【例题27·单选题】以下关于契税的说法正确的是()。
A．以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人
B．出售国有、集体企业时，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税
C．居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，对新换房屋免征契税
D．个人购买90平方米及以下普通住房的，契税税率为1%
【答案】A
【解析】国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受入按照规定妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。所以B选项错误。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税，选项C错误。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%征收契税，要强调“唯一”，选项D错误。
【例题28·多选题】下列各项中，符合契税规定的有()。(2009年原制度)
A．城镇职工按规定第一次购买公有住房免征
契税
B．某人中奖获得一套市场价格为60万元的住房，应以60万元为计税依据缴纳契税
C．在股权转让中，单位承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税
D．甲向乙无偿赠送一套市场价格为60万元五、纳税申报与缴纳(★)
的住房，同时乙向甲赠送一幅市场价格为20万元的书画作品，乙应以40万元为计税依据缴纳契税【答案】ABC
【解析】ABC符合税法规定；D选项错误，乙应以获赠房屋的市场价格60万元作为计税依据缴纳契税。
| 基本要点 |
主要规定 |
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纳税义务发生时间 |
纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天 |
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申报纳税期限 |
纳税义务发生之日起10日内 |
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申报地点 |
土地、房屋所在地的契税征收机关 |
【例题29·多选题】居民甲将其拥有的一处房产转让给居民乙，双方签订房屋权属转移合同并按规定办理了房屋产权过户手续。下列关于契税和印花税的表述中+正确的有()。(2010年)
A，作为交易的双方，居民甲和移民乙均同时负有印花税和契税的纳税义务
B．契税的计税依据为房屋权属转移合同中确定的房产成交价格
C．契税纳税人应在该房产的所在地缴纳契税，印花税的纳税人应在签订合同时就地纳税
D．契税纳税人的纳税义务在房麟权属转移合同签订的当天发生，印花税纳税人的纳税义务在房屋权属转移合同签订时发生
【答案】BCD
【解析】印花税继签订产权转移书据的双方纳税。契税的纳税义务人是房产权属的承受方，所以选项A错误。
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