2013注册会计师考试《税法》考点讲义：第八章

第八章 房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法

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　　第一节房产税法
　　本节的主要考点包括：(1)房产税的纳税人；(2)征税范围的规定；(3)计税依据和税率；(4)税收优惠；(5)纳税义务发生时间；(6)纳税期限；(7)纳税地点。
　　一、纳税义务人和征税范围(★★)
　　【特别提示】自2009年1月1日起，涉外企业、单位和个人也纳入了房产税的征收管理范围，我国的房产税和城市房地产税实现了两税合并。

　　【例题1·单选题】以下关于房产税纳税人和征税范围的说法正确的是()。
　　A．房产税的征税对象是房屋和建筑物
　　B．房产税不对外资企业征收
　　C．房屋产权出典的，以承典人为房产税的纳税人
　　D．农民出租农村的房屋也应缴纳房产税【答案】C
　　【解析】选项A：独立于房屋之外的建筑物不符合房产的定义，不征收房产税。选项B：自2009年起，涉外企业、单位和个人也纳人了房产税的征收管理范围。选项D：农村不在房产税开征范围之内。
　　二、税率、计税依据和应纳税额的计算
　　(一)基本规定(★★★)
　　房产税的计税办法有从价计征和从租计征两种形式。所谓“从价计征”，是指按照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳；所谓“从租计征”，是指以房产租金收入为计税依据计算缴纳。
　　从价计税和从租计税分别对应着不同的税率、不同的计税公式。
　　【解释】对比记忆计税依据和税率：

　　【例题2·单选题】某公司办公大楼原值30000万元，2010年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元。当地规定房产税原值减除比例为20%，2010年该公司应缴纳房房产税()。(2011年)
　　A．288万元
　　B．340万元
　　C．348万元
　　D．360万元
　　【答案】C
　　【解析】经营自用的房产从价计征房产税；出租的房产从租计征房产税。
　　应纳房产税
　　=(30000—5000)×(1—20%)×1．2%+5000×(1—20%)×1．2%×2/12+1000×10/12×12%=348(万元)。
　　(二)特殊规定(★★★)
　　在确定房产税的计税依据时，还需要注意以下几个特殊规定：
　　1．对投资联营的房产应纳房产税的规定
　　对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。
　　【例题3·单选题】某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税为()。(2010年)
　　A．21．2万元
　　B．27．6万元
　　C．29．7万元
　　D．44．4万元
　　【答案】B
　　【解析】用房产投资联营，只收取固定收入，不承担联营风险的，按租金收入计缴房产税，则该企业2009年应纳房产税为未联营期间按房产余值计算的房产税，与参与对外联营取得固定收入比照租金收入计算房产税的两项之和该公司2009年应纳房产税=3000×(1-30%)×1．2%×4/12+160×12%=8．4+19．2=27．6(万元)。
　　2．对融资租赁房屋应纳房产税的规定
　　对融资租赁房屋计征房产税时，应以房产余值计算征收。
　　【例题4·单选题】下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据的是()。(2011年)
　　A．房产售价
　　B．房产余值
　　C．房产原值
　　D．房产租金
　　【答案】B
　　【解析】融资租赁是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。
　　3．关于房屋附属设备和配套设施的计税规定一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼字设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值．计征房产税。
　　二是对于更换房屋附属设备租配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。
　　4．对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%～30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值：出租的，依照租金收入计征。
　　【例题5·多选题】下列各项中．应依照房产余值缴纳房产税的有()。(2010年)
　　A．融资租赁的房产
　　B．产权出典的房产
　　C.无租使用其他单位的房产
　　D．用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产
　　【答案】ABCD
　　【解析】对融资租赁房屋应以房产余值计征房产税。产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。纳税单位和个人无租使用房管部门、免税单位、纳税单位的房产，由使用人依照房产余值代为缴纳房产税。用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产，依照房产余值缴纳房产税。
　　5.对按照房产原值计税的房产．无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0．5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
　　【例题6·计算问答题】某企业于2011年年底购置一幢办公楼，会计在固定资产账面记录房产金额3000万元，在无形资产账面记载了购买该幢楼支付的土地使用权金额1000万元．当地的房产税原值减除比例为30%，则该企业2012年应纳房产税=(3000+1000)×(1—30%)×1．2%=33．6(万元)。
　　6．对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
　　【例题7·单选题】甲与乙签订房屋租赁合同，将一幢原值2500万元的写字楼租给乙商户使用。合同规定因乙秘期为2年，可在租赁开始时有1个月的免收租金期限。按照合同约定，该写字楼月租金20万元，房屋于2011年12月30日交付承租方，并规定了甲自2012年2月1日起向乙收取租金。则甲在2012年应缴纳的房产税为()。(当地的房产税原值减除比例为20%)
　　A．26．4万元
　　B．26．8万元
　　C．28．4万元
　　D．28．8万元
　　【答案】C
　　【解析】对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。则甲对于该写字楼应纳的房产税应在1月从价计税，2月至12月从租计税。2012年甲应纳房产税
　　=2500×(1-20%)×1．2%/12+20×12%×11=2+26．4=28．4(万元)。
　　7．减按4%税率从租计税的房产是居民住房。【相关链接】营业税、个人所得税都有对个人出租住房的优惠税率规定。

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