从事房地产开发的纳税人加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额)房地产开发成本)×20%
【提示】
1．此项加计扣除仅对房地产开发企业有效，非房地产开发企业没有此项政策；
2．取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。
【例题24·汁算问答题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，已知与商品房相关的土地使用权支付金额和开发成本共计10000万元；该公可没有按房地产项目计算分摊借款利息；该项目所在省政府规定，计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；与转让该商品房有关的税金为200万元(不含印花税)。计算转让该商品房项目缴纳的土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额=10000×(10%+20%)=3000(万元)。
(六)旧房及建筑物的评估价格(适用存量房地产转让)
税法规定，纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税。
1．“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
例如，某企业转让一幢使用过多年的办公楼，经当地税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新度折扣率为70%，则该办公楼评估价格=12000×70%=8400(万元)。
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据《条例》第六条第(一)、(：三)项规定的扣除项目的金额(即：取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格)，可按发票所载金额并 从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的旗数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实符核定征收。
【例题25·单选题】位于县城付勺某商贸公司2010年12月销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税0.5万元。因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2007年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为()。(2011年)
A．639．6万元
B．640．1万元
C．760．1万元
D．763．7万元
【答案】C
【解析】可扣除项目金额的合计数=600×(1+5%×4)+18+0．5+(1000—600)× 5%×
(1+5%+3%)=760．1(万元)。
2．对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。
【提示】纳税人转让旧房及建筑物时，因纳税需要对房地产进行评估所支付的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额，但是因纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等被按照评估价格计税时发生的评估费，不允许在计算土地增值税时扣除。
【例题26·多选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有()。(2009年原制度)
A．旧房产的评估价格
B．支付评估机构的费用
C．建造旧房产的重置成本
D．转让环节缴纳的各种税费
【答案】ABD
【解析】转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税，所以应选AD选项。纳税人转让旧房及建筑物时，因纳税需要对房地产进行评估所支付的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额，B选项按照政策也可以扣除，但是超出教材给定的政策范围。
【难点归纳1】从不同转让标的看扣除项目的差异。
可从转让收入额中减除的扣除项目及适用情况如下表：
【例题27·多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让旧房产，计算土地增值税增值额时均能扣除的项目有()。
A．取得土地使用权所支付的金额
B．房地产开发成本
C．与转让房地产有关的税金
D．旧房及建筑物的评估价格
【答案】 AC
【解析】房地产开发成本适用于新建房地产转让的扣除，不适用于旧房产转让的扣除；旧房及建筑物的评估价格适用于旧房产转让的扣除，不适用于新建房地产转让的扣除。
【难点归纳2】从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异
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