(1)2011年2月，通过竞拍方式取得一宗土地的使用权，合同记载土地价款2600万元，当月办妥相关手续并取得土地使用权证，相关票据记载缴纳相关税费140万元。3月动工开发，将土地面积的40%用于开发非普通标准住宅，60%用于开发普通标准住宅。
(2)开发非普通标准住宅的建筑合同和发票记载，支付建筑安装工程费1500万元，2012年1月至5月将非普通标准住宅的90%售出，销售合同和相关发票记载共计取得销售收入6200万元，剩余的10%转为公司自用。相关票据记载
非普通标准住宅开发销售过程中，发生管理费用共计600万元，发生销售费用共计300万元。(3)开发普通标准住宅的建筑合同和销售合同、相关发票记载，支付建筑安装工程费1900万元，2012年2月至5月将普通标准住宅全部售出，共计取得销售收入5600万元。相关票据记载普通标准住宅开发销售过程中，发生管理费用800万元，发生销售费用500万元。
(说明：该房地产开发公司开发的非普通标准住宅和普通标准住宅全部使用自有资金，当地省级人民政府规定房地产开发费用的扣除比例为9%)(2012年)
要求：根据上述资料，按照要求回答下列问题，每问需计算出合计数。
(1)计算该房地产开发公司开发销售房产过程中应缴纳的印花税。
(2)计算该房地产开发公司销售非普通标准住宅应缴纳的营业税、城建税和教育费附加。
(3)计算该房地产开发公司销售标准普通住宅应缴纳的营业税、城建税和教育费附加。
(4)计算非普通标准住宅土地增值税的增值额时应扣除的项目金额合计数。
(5)计算该房地产开发公司销售非普通标准住宅应缴纳的士地增值税。
(6)计算普通标准住宅土地增值税的增值额时应扣除的项目金额合计数。
(7)计算该房地产开发公司销售普通标准住宅应缴纳的土地增值税。
【答案及解析】
．(1)竞拍购置土地、销售房屋按产权转移书据计算缴纳印花税；按照建筑合同支付建筑安装工程费应按照建筑安装合同计算缴纳印花税。土地使用权证贴花5元。
应缴纳的印花税=(2600+6200+5600)×0．5‰+(1500+1900)×0．3‰+0．0005
=7．2+1．02+0．0005=8．22(万元)
(2)计算该房地产开发公司销售非普通标准住宅应缴纳的营业税、城建税和教育费附加
6200 ×5%×(1+7%+3%)=341(万元)
(3)计算该房地产开发公司销售普通标准住宅应缴纳的营业税、城建税和教育费附加
5600×5%×(1+7%+3%)=308(万元)
(4)计算非普通标准住宅土地增值税的增值额时应扣除的项目金额合计数
[(2600+140)×40%+1500]×90%×(1+9%+20%)+341=3354．96(万元)
(5)计算该房地产开发公司销售非普通标准住宅应缴纳的土地增值税
增值额占扣除项目金额之比=(6200-3354．96)/3354．96×100%=84．80%
适用税率40%，速算扣除系数5%
应纳土地增值税=(6200-3354．96)×40%-3354．96×5%=970．27(万元)
(6)计算普通标准住宅土地增值税的增值额时应扣除的项目金额合计数
[(2600+140)×60%+1900]×(1+9%+20%)+308=4879．76(万元)
(7)计算该房地产开发公司销售普通标准住笔应缴纳的土地增值税
增值额占扣除项目金额之比=(5600-4879．761/4879．76 × 100%=14．76%
纳税人建造普通标准住宅出俄，增值额未超过扣除项目金额之和的20%，兔缴土地增值税。四、综合题
1．府城房地产开发公司为内资企业，公司于2008年1月～2011年2月开发“东丽家园”住宅项目，发生相关业务如下：
(1)2008年1月通过竟拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2008年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2009年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20%的土地闲置费。
(2)支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。
(3)2010年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。
(4)发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。(5)2010年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2010年8月底销售面积为40500m2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。
(6)2010年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。
(7)2011年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元。
(其他相关资料：①当地适用的契税税率为5%；②城市维护建设税税率为70k；③教育费附加征收率为3%；④其他开发费用扣除比例为5%)
要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。
(1)简要说明主管税务机关于2010年9月娶求府城房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。
(2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除?
(3)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。
(4)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。
(5)在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理?
(6)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。
(7)计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。
(8)计算2010年9月进行土地增值税清算时的增值额。
(9)计算2010年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。
(10)计算2011年2月公司打包销售的4500m2房屋的单位建筑面积成本费用。
(11)计算2011年2月公司打包销售的4500m 2房屋的土地增值税。(2011年)
【答案及解析】
(1)2010年9月府城房地产开发公司，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为：40500÷45000×100%=90%，超过了85%。所以，2010年9月主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
【提示】已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
(2)房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在计算土地增值税时不得扣除。由于土地作为商品的特殊性，土地闲置费是一种费用性质的支出，不能视为罚款性支出，是与收入相关的合理的支出，可以在企业所得税税前扣除。(3)2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额=(17000+17000×5%)×90%=16065(万元)
(4)2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额=(2450+3150)×90%=5040(万元)
(5)公司发生的借款利息费用，在计算土地增值税时，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
公司发生的借款利息费用，在计算企业所得税时，可以全额据实扣除。
(6)2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用
=(600-150)×90%+(16065+5040)×5%=405+1055．25=1460．25(万元)
(7)2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加
=40500×5%×(1+7%+3%)=2227．5(万元)
(8)可以扣除的项目金额=16065+5040+1460.25+2227．5+(16065+5040)×20%=29013．75(万元)
增值额=40500—29013．75=11486：25(万元)
(9)增值率=11486．25÷29013．75×100%=39．59%，适用税率30%
2010年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税=1148625 × 30%=3445．88(万元)
(10)单位建筑面积成本费用=29013．75÷40500=0．72(万万)
(11)可以扣除的项目金额=0．72×4500=3240(万元)
增值额=4320—3240=1080(万元)
增值率=1080÷40×100%=3．33%，适用税率30%
公司打包销售的4500m2房屋的土地增值税=1080×30%=324(万元)。
2．1995年10月，某单位(非房地产开发单位)转让办公楼一幢，共取得转让收入1000万元，单位即按国家税法规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税(营业税税率为5%、城建税税率为7%、教育费附加征收率为3%、印花税税率为0．5‰)。已知该单位为取与该办公楼有关的土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为2000万元，投入的房地产开发成本为3000万元；房地产开发费用中的利息支出为500万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息。另知该单位所在地政府规定的其他房地产开发费月j的计算扣除比例为5%。
该单位在申报缴纳土地增值税时作如下计算：(1)扣除项目金额总计
=2000+3000+500+(2000+3000)×5%+10000×5%+10000 × 5%×(7%+3%)+．(2000+3000)×20%=7300(万元)
(2)增值额=1000-7300=2700 (万元)
(3)增值额占扣除项目金额的比磷=2700/7300×100%-37%
(4)t：地增值税税额=2700×30%=810(万元)
请依搬《土地增似税暂行条例》及有关规定，具体分析该单位计算缴纳的土地增值税税额是否正确，如不正确，请指出错误之处，并列出步骤汁算应纳土地增值税税额。(1996年)
【答案及解析】(1)，不正确。(2)错误之处有三：
①利息支出中加罚的利息在计算土地增值税时不能扣除，该单位却作为扣除项目金额扣除。
应相应减少扣除项目金额。
②转让办公楼缴纳的印花税可以扣除，该单位却未作扣除项目金额扣除。应相应增加扣除项目金额。
③非房地产开发单位不能加计扣除20%，该单位却作为扣除项目金额扣除。所以应相应减少扣除项目金额。
(3)应纳土地增值税税额：
①扣除项目金额
=2000+3000+(500-50)+(21700+3000)×5%+10000×5%+10000×5%×(7%+3%)+10000 ×0．5‰=6255(万元)
②增值额=10000-6255=3745(万元)
③增值额与扣除项目金额的比率=3745÷6255×100%=59．87%，适用税率40%，速算扣除系数5%
④应纳土地增值税=3745×40%-6255×5%=1185．25(万元)。
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