一、税率(★★★)
土地增值税采用四级超率累进税率。与超额累进税率相比，超率累进税率累进依据为相对数，而超额累进税率的累进依据为绝对数；本税种的累进依据为增值额与扣除项目金额之间的比率。【提示】土地增值税采用四级超率累进税率，是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。
【建议】记忆土地增值税的税率表。
二、应税收入的确定(★★)
纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全邸价款及有关的经济收益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合成货币金额计人收入总额。
三、扣除项目的确定(★★★)
准予从转让收入额中减除的扣除项目及适用情况如下：
(一)取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让：和存量房地产转让)
包括地价款和取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。
【例题21·多选题】在计算土地增值税应纳税额时，纳税人为取得土地使用权支付的地价款准予扣除。这里的地价款是指()。(2002年)
A．以协议方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金
B．以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款
C．以拍卖方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金
D．以行政划拨方式取得土地使用权变更为有偿使用的，为补交的土地出让金
【答案】ABCD
【解析】这里是考核考生对不同取得方式下地价款含义的理解。
(二)房地产开发成本(适用新建房转让)
包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
(三)房地产开发费用(适用新建房转让)
1．纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：
允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内(注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)
2．纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的(包含全部使用自有资金没有利息支出的情况)
允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内
3．房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。
【例题22·计算问答题】某企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本为6000万元；向金融机构借入资金发
生利息支出400万元(能提供金融机构贷款证明且可以合理分摊)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该房地产所在地政府规定能提供金融机构贷款证明且可以合理分摊利息支出的，其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)。
(四)与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让)
包括转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。
考生还要关注计算土地增值额时可扣除的与转让房地产有关税金的具体规定：
【例题23·单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是()。(2005年)
A．营业税，印花税
B．房产税，城市维护建没税
C．营业税，城市维护建设税
D．印花税，城市维护建没税
【答案】C
【解析】首先，房地产开发企业的印花税已经包括在房地产开发费用中，不能再单独扣除，所以不能选择AD选项；其次，计算土地增值税呵扣除的税金不包括房产税，所以不能选择B选项。
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